在地产从业者看来，「不再建设封闭式小区」会对住宅地产方面带来哪些深远影响？
老师教导我们要紧扣命题，所以大概就“住宅地产的今后影响”方面谈一下。
首先我们忘记国外的开放式社区经验，因为用独立别墅的布局，独立的土地产权、以及相配套的严格的私有权保护机制来对比中国的开放式社区，真的不敢想。
其次就是楼上涉及到的，住宅地产其实都会强制配套沿街商业，这个东西说实话很多开发商做不好，但是又有存在的必要，现在半死不好的原因在于业态规划和运营上，简单来说就是能力问题，而非需求问题。开放式社区对沿街商业是有促进作用的，对开发商在商业规划上的能力要求减弱了。
但随之而来就不可避免，整体的规划你能做好吗？现代社区对安全、管理、环境、人车分流的要求越来越高，封闭社区中的土地使用权都在开发商，统一做规划尚且不能让大多数人满意，一但用开放式了，我的区内道兼市政作用，那开发维护管理成本谁来买单？政府管吗？我的车位谁保护？垃圾谁处理？安全怎么办？
我要去开会了……以上吧啦吧啦随便看看就好国家应该推行组团型小区，而不是开放式街区制，莱茵河畔也是组团型。
小区内部道路是业主花钱买的地，为什么要开放出来给外来的人员使用？ 业主的公共区域怎么就变成了市政马路？
公摊水电怎么就变成了市政照明？事情没那么简单，业主(业委会)不会就这样轻易狗带。
物业该如何管理门禁？闲杂人员会不会小区逗留？治安会不会变差？
小区内部本来停车车位都不够，改成马路了业主 到哪儿停车？
如果只是为了疏通城市毛细血管，必然！！！得不偿失，真的需要那一点点毛细小路吗？政府此举是在开历史倒车，打土豪分田地一般。
作为物业从业人员，深知小区管理将越来越难，越来越复杂化，一部分国人的素质并不高，还不能达到发达国家那种街区制(西方人口少，中国高容积率，人口高密度)，不要什么都去学发达国家嘛，政策的制定者应该考虑下我国的实际情况。
中国的物业管理水平参差不齐(给了大家物业可有可无的感受，我想说一个好的物业管理不仅能使自己的房屋增值保值，还能住的安心舒服。大多数物业公司收着2元一平以下的物业费，大家能指望物业给你提供多好的服务？还有很多动不动就不交物业费，这是一个恶性循环)，国内一线如 龙湖 万科 等开发商的物业 门禁管理还是十分严格的，有些小物业呢，可能已经成为敞开式小区了，物业的门禁形同虚设，我国物业管理费用差距也大，如果业主想得到好的物业服务，低于2.5元 还是很难，所以也别怪物业，现在都是花多少钱享受多少服务。
作为别墅 洋房 小区的业主他所买的房屋，考虑的是安全性(封闭 严格的门禁控制，周界围墙控制)他们所缴纳的物业费都是4~10元一平方，而我作为高层小区的业主缴纳的3元一平的物业费，我也希望得到安全舒适的环境。对于国家剥夺应该属于我们的安全 舒适 自然会发出反对的声音。业委会 也可拿组织机构代码了
如果新建小区强制性要求修街区制的话，我只能说太可怕了，以后想挑个好房就难了……又是马路噪音 又是坝坝舞(广场舞)╭(°A°`)╮国家是不是为了去库存 故意告诉你以后买不到好房了_(??ω?? 」∠)_
ps:有人提到 公摊面积只是建筑内部，不包括小区道路。
答：业主拥有土地使用权，但不是公摊面积。小区的公共区域设施设备维护，道路维护翻新，都是业主在买单，或者大修基金。
21日，《中共中央 国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》出台（很拗口，下面统一简称《意见》）。大家对里面谈到的推广街区制，逐步打开封闭小区和单位大院是争论是最多的，几乎引发了公众对于物权和安全的焦虑与恐慌。
房地产行业最近有个段子特别火：
“闺中少妇不知愁，春日凝妆上翠楼”，刚刚向武松表白失败的潘金莲打开了自家复式小洋楼的窗户，失手将支撑窗户的叉竿砸在了路过的西门庆头上，四目相对，两心碰撞，从此开始了一场狗血淋漓的生死虐恋。
因为这一次相遇，导致后来武大郎惨死、潘金莲、西门庆、王婆被杀、武松发配孟州，……这一切因缘际会，都是因为当年哥哥嫂嫂住的小区临街没有围墙。
试想，如果当初潘金莲的复式小楼不是临街户型，而是封闭式的小区，那么，她就算再往楼下掉东西，也砸不到不在本小区居住的西门庆，潘金莲很可能就此红颜空老，后来那些事情也不会发生了。
从这个段子能看出大家对拆围墙这件事的焦虑。
不过这里先给大家一个定心丸，24日凌晨，住建部给了官方回应：“逐步打开封闭小区和单位大院”，不是“一刀切”，不是“一哄而起”，更不是简单的“拆围墙”，逐步表示是有计划，有轻重缓解，具体实施还是要等到各省市指定细则，通过立法落地。同时会考虑到实际情况，切实保障大家的利益。
听到这那些只是要一个准确定论的听友就可以散了，因为往下我们更多要说的是为什么政府要推街区制？这个封闭社区又是怎么来的，拆“墙”这件事是究竟会动谁的奶酪？ 大家会不会有西门庆这么好的艳遇？
Q:我们先来说说中国封闭社区的“墙”文化怎么来的。
封闭社区在各国的缘起与社会阶层极化、居民安全感丧失紧密相关。封闭社区形成的基础需求是人们对冲突与暴力的恐惧，一些（Gated Community）门禁社区标配24小时安保人员以及无处不在的监控设备，给居民提供了心理的安全感。
另一种相对较高的需求在于高收入阶层对隐私，优质服务设施以的考虑去催生的居住形态。这样的城市空间从乡村俱乐部等财富聚集地开始萌芽，逐渐发展到的高收入阶层的生活方式的封闭居住组团，并渐渐普及于中产阶级社区。
在我国封闭小区有着中国特色，中国封闭式小区的建设在现代有两个高峰，一个是上世纪50年代兴起的单位大院，城市里各个单位独立圈地，建大院，作为福利提供给职工，外人不能随便进出。到现在，单位大院仍然是国内许多城市的基本构成之一。光北京就仍现存3700多座单位大院。
另一个高峰是1998年之后。我国住房制度改革，实现居民住宅私有化。一时间，国外封闭社区的概念成为开发商努力包装的“卖点”：通过封闭管理，给客户提供安全和私密的环境。这样一来，封闭式小区成了我国小区开发的主流形式，且越是高仿住宅区，封闭性越强。封闭的“墙”对于这样的小区来说，很多时候甚至代表一种集体公权的边界。
封闭社区的扩张同时还有另外一条很重要的原因。
最早城市道路是独立的城市职能，只需要满足交通需求，后者则涉及土地利用及土地的使用功能。就早期的交通需求来说，道路等级越高代表通行荷载越强，因此每个城市都希望修一条自己的长安街；但是随着城市的扩张，道路不但需要解决交通问题更涉及分割土地。道路的设置需要各类功能的需要。另外94年的分税制改革使得地方政府失去了主要税源，财源上收，事权下沉，因此05年到现在土地财政扮演了政府重要的新增财源。13年更是达到4万亿。政府更愿意出让大宗土地，获取出让金。一定程度上也为封闭式小区提供了条件。
Q:那么到现在为什么又要停止建设封闭社区，在城市建设中出了什么问题？
从现在北上广深这些特大城市的建设成果来看，出现了各种“城市病”，交通路网布局问题，土地集约利用问题的解决刻不容缓。
但从实际疏解交通的效果来看，大中城市增加车道的效果已经逐步弱化。大城市的道路越修越宽，立交桥越修越多，但城市交通却每况愈下。在我们国家很多城市，一平方公里只有十几个路口，这样的架构，没人时空空荡荡，一旦人口集聚，立马拥堵不堪，同时车道的潮汐现象也很明显：另外早先的商品房住宅小区出让时规模过大也导致了部分城市道路被阻断。
那现在提出的街区制是怎么一回事呢。街区制主要由城市主干道围合、中小街道分割、路网密度较高、公共交通完善、公共服务设施就近配套的开放街区模式。
对于大家来说推广街区制的直接影响是新建住宅小区主要公共空间的开放（涉及到一些主要道路、沿街绿地以及地上停车位），把传统的片区化管理改为网格化分割，当然这不是所有楼栋都独立管理，更多是一个组团管理，（这里涉及一个单元规制的要求，比如成都已有的小街区规制就要求新建住宅区基本分割尺度在（200m*200m，单元规模在50亩左右）。
这样一来对于新建小区，物理边界的弱化，或许让很多人在心理上觉着不安全，担心小区的安全管理会出问题，心里对于安保有了更高程度的心理依赖。多数人认为需要增加监控摄像头实现全域监控，增加安保巡防等
作为从业者，我想告诉大家的是在这个问题上其实不用担心。还是给大家说四川宜宾莱茵河畔这个社区的例子，相较普通的封闭小区，无论是安防还是物业管理在当地均是领先的，坊间戏言“宁可待在莱茵河畔哭也不住在其他楼盘里笑”这一方面也反映了小区富人多，环境至少是说的过去甚至好于一般的小区。说这个是什么意思呢：小区的治安不仅仅靠封闭解决，要靠综合管理和防范。在当前更可以依托移动互联等技术达到更高的服务和安全级别。
拿万科来讲，物业的管理已经完全可以基于移动互联技术平台去管控，通过EBA远程设备监控，将所有社区设施设备（比如周界红外报警、全天候闭路监控、电子巡更、单元门禁可视对讲、居室紧急呼叫按钮等智能安防设备。）及人员进行线上管控，业主和工作人员分别有各自的app。通过云平台的实时监控，第一时间响应客户的各种诉求。比如安保，通过安保人员身上配备感应器，随时获知保安的坐标及移动情况，进而优化传统安保巡逻的随意性，缩短安保响应时间，增加安全防范。在日常的生活中，社区物业手持移动终端，当收到到小区住户的维修投诉等需求并能通过线下及时反应。Online依靠各种设施设备传感器自动检测或业主、员工使用相关app报事。Offline及时解决。
所以在未来物业服务作为一个知识密集型的技术服务，能给大家提供更多的便捷和更高程度的防护。
当然对于开发商以及物业公司愿意为此付出成本也是会有回报的。
首先类似餐饮业中央厨房式的集中管控对于物业管理公司首先是随着管理规模的扩大，成本进一步压缩，包括人员和设备的成本等等。对于小区房价的影响来看，也可以在售价上达到拔升，这一点对于大家在自己买卖二手房时的收益其实是更划算的。
对于开发商以及物业公司来讲其实更多是开拓社区O2O等盈利渠道，并进而达到综合服务的目的。
所以街区制不会让物业公司日渐式微或撤销，相反物业公司在社区综合服务的范围会更加丰富。逐步放开的社区大门和停车道闸将增加社区的“入口流量”，这样更有利社区服务商价值流量的提升，进一步提高商铺价值，基于地理半径的服务升级，丰富社区服务的场景，增加辐射半径等等。比如我们现在在做的与京东到家的合作，原先小卖店数千的SKU品类，在优化后可以通过不到一半的SKU去帮助商家实现更多营收，再比如与E袋洗的合作，通过让社区退休大妈兼职收送衣服，又可以提高就业。再如蔬菜配送、安全护理等等，这些都是后期各家公司在最后一公里真正谋划的东西，这里面其实蕴含的是万亿市场。
另外来讲一讲我们公司对这一点持欢迎态度的另外一个原因，目前我们公司在全国2000多万的土地储备中，在三四线城市大概有300多万的商业库存，这些基本都是死库存，不动是亏，开发了亏的更多，因为本身居住人口密度以及周边商业成熟度都达不到，单凭本社区是难以支撑的，开放小区反倒更加有利，包括大家的生活便利度也可以更大程度的提升
补充说一点个人在这上面的一个看法，通过窄路密网是否能起到想象中的效果，在这一点上我暂时不予置评。当一个城市每平方公里达到100多个街口，路网设置的很密，是否就能解决问题，我目前居住的是北京三环一个2000年左右的老小区，主出入口设在一条可容两辆车并排行驶的车道上，这条路上密布了4条公交车的线路和站牌、另外菜市场、三家药店、数十家饭店、两家中型超市等等，一应俱全，（另外由于老小区车位不足，两侧自行车道同时停满了私家车。小区内消防车道也停满了车），我想说的是这种情况下，如何打开才是真正的考验。包括大家担心的噪音问题以及道路和绿地变成公共设施，小区地下管网、配电房、垃圾房等责任主体不明确等问题。
当然这个政策和绝大多数人现居住的小区都是不相关的。而且从政策出台到立法尚需时日。
Q：那么假如推行落地的时间节点会是怎么样的。
推广街区制的背景是国家提出了新型城镇化以及城市棚改解决城中村问题，这次文件更多的是针对后期针对这两块如何优化城乡布局、完善城市功能，解决大城市拥堵定的指导方针。
在具体实施阶段还需要各地一级一级再出具体的规划导则，具体时间上要到什么时候这个大家都说不好。举个栗子来说，2015年初北京大力试点推行集体土地入市，但是落地过程中问题重重，年终北京政府迫于压力也仅仅推出了一宗，算是取得了突破式的进展。我这里借这个栗子想说的是作为政治任务，落地势在必行，至于落地到什么程度，逐步到什么时间，不会那么快。
那么如果落地的话会是怎么样个节奏呢？
首先那些扩张中的新型城镇必然首当其冲，此番文件也可以理解为新型城镇化的配套政策。
其次是城中村的棚改区域，为什么棚改要单独提出来，文件中提高棚改问题要在2020年之前完成，像在北京2016年已经落实供地的保障房一共5万套，6000套自住房和公租房，4.4万套棚改回迁，力度之大很容易感受到。所以十三五期间是重头，也是政府最容易把控的“新建住宅”，如果让去年那些地王来弄，大家情愿不开工也不愿意轻易去做这样的尝试。
另外对于政府机构、事业单位以及高教育区等等公共单位的的开放以及道路公共化是政府会率先去做的，当然落地时也会有侧重，从部分城市、部分区域分批开始执行。不过在这里面有一个问题那就是，对于军队、事业单位、学校大院里的住宅，在规划部门的本质上都是单位大院，单位大院不属于住宅项目，所以目前不在住宅道路打开的范围内，这也是后面有争议的一点。
最后会涉及到一些老旧小区的改造，也是问题重重，对于目前所有老小区红线内的道路在历史上都是政府征收过一级开发成本和政府收益的，在大家买房时是算作公摊面积，所有如果要打开交还给政府，就必须先业主委员会通过，政府再退钱。所以这项的落地基本是若干年之后的事情了。但可以预见的是绝大多数城市并不会受到影响。所以无需过于担心。
Q:小区改造中关于道路与绿地所有权、使用权、收益权和补偿如何分配？
对于新出让地块和新建小区相对简单，这块政府在出让收益中直接扣减。对于建成住宅小区规划红线内土地所有权属于全体业主，包括道路和绿地，住宅小区开放后，小区道路和绿地都变成公共设施。
《物权法》“第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有”。“建筑区划内的绿地，属于业主共有”。“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。“第七十四条 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。
道路和绿地可以由政府收回道路和绿地所有权，但按照《物权法》规定“第三十九条 所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。“第一百四十八条 建设用地使用权期间届满前，因公共利益需要提前收回该土地的，应当依照本法第四十二条的规定对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿，并退还相应的出让金”
说这么多，回到开始的那个段子，很多人还是很难有西门庆的艳遇。也不会有街区的烦恼。真正住在街区制组团的人也会发现，原来自己的楼距离人行步道还隔了防护栏和组团绿地。
谢谢大家
谢谢邀请。地产朋友圈被这件事刷屏了，一夜之间就快速发酵出各种声音（支持的、不支持的、动机论的、违反《物权法》的等等不一而足，甚至卢俊还从新闻发布时间做了解读...），估计过两三天地产圈的各位话事者也会阐述各自的态度。所有的这些都说明了这份《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》（后简称《意见》）对地产开发的震动和影响有多大。
简明从我有限的角度，纯义气地阐述我的一些如下：
1、说实话，《意见》全文很赞。假如早提出几年，我那时还在学校，估计会为之热血沸腾，同学之间得吃个夜宵、多喝几瓶酒，畅谈一晚了。摘取《意见》里我最喜欢的几点：
1）拒绝“大洋怪”建筑；
2）大力推广装配式建筑、制定装配式建筑设计、施工和验收规范。完善部品部件标准，实现建筑部品部件工厂化生产；
3）建设开放式小区；
4）免费开放公园；
5）提高城市规划水平（尤其支持高校开设城规专业）；
6）鼓励国内外建筑设计企业充分竞争；
7）落实工程质量五方责任主体的质量安全责任、推行总承包、推行工程质量保险制度；
8）推广节能、绿建；
9）建设地下综合管廊
这里面的内容真的早出来10年就太棒了，即使5年也是极好的！这几年，各个城市不断出现造型莫名其妙的建筑（基本上在学校课程和讲座里被批了一个遍）、几十年了国内还是民工现场制作的施工水平、一个个封闭小区把整个城市割离成一块块小城邦、大多数大学里的城规专业名存实亡（基本都是建筑学的附庸）、工程质量责任依然没有落实（各方主体权责不对等，出了问题也不好了难）、工程施工中各种分包转包（导致实际施工的工人、材料很难保证质量）、甲方充当施工员和监理（监理挂个牌的作用）.......到了这个年代，国内大面建筑施工、城市规划不仅没有进度，甚至部分在退步。好了...说多了走题了，下面说回建设开放式小区的事。
2、
随手在Google Earth上截了个图如上。图中是长沙的“著名小区”-湘江世纪城，相信长沙的朋友应该都对这个小区有一些了解。简单说一下：400万建面、3.5容积率、城北临湘江一线江景、以及据江为己有。如此黄金地段，400万的大盒子一扣，临江的湘江路为之一断（或者说绕？），几百万市民无法临此江岸，小区架空而立，这么大范围内的交通隔绝于城市，真是让人扼腕叹息！且不说这个小区对城市的巨大负面影响，即使就小区内的市民而言，也并未便于生活（在长沙的可以去小区外围逛逛感受一下）。
大家内心充斥着危机感，什么东西不是私有的（或者少部分人占有的）就不安心，能占有就占有，浑不知共有的、透明的，大家才能享有到更多，每个小区扼住自己那一小块（实际上小区都很大，是一大块），无怪乎仅有的市政主干道修再宽都无法满足使用。
3、以后的城区新开发项目规划思路会是化大为小。景象可能大致为：4-9栋住宅围合成一个小块，围合范围内为地下车库、小绿地、开放人行道，范围外是临路裙楼商铺，大大加强大范围内的流动性。集中式商业将部分地被优质商业街代替。小区快的划分直接影响土地出让规模、开发商合作开发、开发交房节奏更为频繁紧凑、小区不同小块更加丰富多样，当然建设开发难度更大（所以更需要装配式建筑）。
4、小区物业的管理模式将有很大变化。小区大门式的集中安保将退居楼栋内，区内道路、绿地、水景维护的权责将与市政约定权责。这将不是小区物业没事做了，而且更多更麻烦的事情做了。小区物业的管理者将有可能变成城市市政的维护者，物业和城管的关系更紧密了。
5、已建成小区进行开放确实有违《物权法》，实际上未按开放式小区模式进行规划的小区大多也没那么适合开放（区内道路的路宽、路形、影响临近低楼层业主），所以我并不支持强制开放封闭小区，即使适合开放的小区也应该征求业主同意并作补偿。这也是我为什么之前嗟叹开放小区怎么不早几年，这几年的疯狂建设已经把重要的区域大多建成封闭小区了，负面影响深远而不可估。
6、大家担心不那么发达城市的小区一旦开放，将面临不小的安全和卫生压力，我也是同意的。但是这不构成大的影响，实际上针对开放小区而做的规划、物业布设都能将这些影响降到很小的程度。
7、插空式的景观效果怎么做好，将是景观设计和施工人员需要重点考虑的事情了，以往的景观设计都是利用集中景观制造亮点。
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对回答下近200条评论的部分回复：
1、我重申（实际上上面已经说得很明白了）：我坚决反对将已建小区进行强行开放！不仅是因为违反《物权法》对小区业主共有小区内公用道路、设施、绿地的规定，更是因为不针对开放的小区规划并不适合对外开放（原因是多方位的）；
2、
3、对于安全问题。说实话，国内大多数所谓封闭小区，你进入小区的时候有多少保安会检查你是不是小区内业主？车辆进入车库的时候有多少保安会检查你的车辆和你的身份？别骗自己的了，真正保护你安全的还是楼栋内的安防设施。当你夜晚回家，你愿意在黑暗中穿行一片空地再进入自己的楼栋，还是在路边直接刷门卡、在专门楼栋保安的注视下进入电梯、除了电梯直接进入家里？
4、小区需要开放后，新建的别墅小区估计要少之又少了。以前压缩公共空间、配比高层，即使容积率达到2.0也能勉强做出来联排、叠拼，现在一旦需要开放，楼栋间道路就必须达到一定的宽度要求，别墅就很难勉强安插进去了。作为一名主做别墅的开发商雇员还是很哀伤的......
5、质疑我没去过湘江世纪城的评论...请你们自己去感受一下架空层的道路和商铺有多难受。
一时间把自己想到的内容都写了上去，略带主观情感。以后有多想到的，不定期更新。
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针对近500条评论的第三次集中回复：
1、我很坚决的反对将已建设小区强行(此处感谢王泽华提醒，已加上强行二字，以免意思出错)开放，评论里也持此观点的朋友，请点赞或打×关闭就行，不用再评论里再反复说这个了，搞得我好像支持将已建设小区开放似得......另外，我很担心政府强行打开这些小区、并将这些小区的公区做大规模改动手术，想想就恐怖。
2、同样，我对政府在不征求民意、不通过立法程序直接颁布与已有法律相冲突的所谓《意见》的行为非常反感、非常失望！而且里面很多话也是一刀切！此举让我觉得我们离民主、离法治社会又远了一程！持有类似观点的朋友同样也不需要在评论里重复说这一点了。
3、关于湘江世纪城。我在意的是这么一个大盒子阻断了城区路网，是所有城市里大盒子的缩影，之所以拿湘江世纪城来说是因为他更是阻断了黄金江岸。之所以出现这个结果，是主管各政府部门尤其是规划、水利诸部门的渎职，但是也侧面反映了城规之势弱，而提高城规的地位、打开封闭的的区域正式这份《意见》里支持的。评论里不少人赞颂世纪城车库顶板下是能通行的、真正实现了人车分流，是高仿小区的标志。没错，这些评论我都赞同，但是车库内所谓路网都形似隔绝、店铺凋敝，真的很难用，车库内的商业和与之毗邻的市政路旁、车库顶板以上商业相形见绌。
4、关于湖大。之所以拿湖大做案例，是因为湖大在长沙开放性最大，而我自己也经常去湖大、去岳麓山、去岳麓书院，我妻子更是从湖大毕业的。诸多评论将湖大之诸多弊端诉诸于对外开放，大有如果自己能做主，第一件事就是要把湖大砌一圈围墙封起来。封起来真的蛮好的，没有公交车和外来车辆拥堵、交通事故，没有熙熙攘攘的游客和参观者，不会有失窃，自己独享校园、独享岳麓，真美好。但是，1）湖大的失窃真的明显多于别的学校？实际上国内高校大多半开放（外人、外车都是能进来的），入室盗窃、丢单车、车撞行人、发传单贴广告哪所学校没有？2）四大书院之中，岳麓书院尤以开放包容而著称，朱子讲学更是不设门槛、千人慕名听讲，蔚为壮观！而今后人反而罪责开放包容之风？！3）湖大在参观游客成千上万的基础上，为学校、为湖湘挣了这么一大把名声的基础上，教学科研都没怎么受影响，不是说明了开放式的效益么？4）湖大的开放是被迫的开放，诸多规划（尤其是路网）、安保都考虑得很不足，不然想过应当更好。
5、关于政府机关开放。诸多评论提及政府单位首先开放，我很同意。我妻子目前供职于某单位，单位位于某区政府大楼，大楼已投入使用大概三年时间。整个政府范围内的安保集中于各栋楼内，楼外的道路、停车场、绿地等等全都是对外开放的。我希望这会是以后政府机关开放性的基准线！
6、关于开放性小区的挑战。基于开发商的立场和视角，建设开放性小区对我们的压力是很大的，所有基于新地块的规划方案全部要调、和政府规划部门将要扯无数皮、小区物业的管理模式要全部大调（我供职的开发商由于物业管理严格而著称，对于开放式小区的管理和服务压力之大将会变得非常大）、项目建设模式也要大调（以前圈出一大块土地，在里面慢慢做将变得非常奢侈）。但是在这么多困难的基础上，为什么我仍然拥抱开放式小区？因为我看到了目前大盒子的开发模式有多少负面影响、开放式小区的模式将会出现更多有意思的可能。
7、我很希望和大家基于事情本身来探讨问题、发现利弊，但是我不希望评论里都竖起各种标签和屏障，这将失去意见交流汇集的可能。
8、国内目前形势很不好，大家翘首以盼改革，目前一份改革突然冒出在大家面前，希望大家更多的是以客观的角度去思考利弊。而不是屁股决定脑袋，只要改革对目前自己的利益有侵害，就一股脑将改革拒之千万里远。大家都希望革别人的命而自己只能有好处，大家都希望在目前已拥有的基础上能拥有更多，想法没错，但是，结局会怎样呢？先剖张图看一下
小区这个概念恐怕是政府卖地开发商圈地后，除了建房以外，为了提高住房居住条件质量、统一管理、物业服务等等能够辅助开发商提高楼盘价格的附加条件，把自己建设的楼盘围起来，进驻物业，建设围墙，进出有门岗守护，技术发达后，车辆和行人进入还需要业主办理门禁卡什么的，来加强安保措施。达到了国内民众普遍认同的安全第一的居住条件。
政府这次“开放性”政策，我个人感觉意图是好的，但是确实感觉真的实践起来，别说开发商不愿意，老百姓都很难接受这个观点，就是一个字，不安全！
先说这些，之后再补充，楼主 ，我不是专业人士，只是觉得政策出来后，身边人讨论的很多，我就来聊一聊嘿嘿我现在就住在开放式小区，我想说一点都不好！外表看似自由，但是正因为是开放式，各种车辆为了抄近路就各种往我们小区钻，弄的各种拥堵不说，还有各种安全隐患，这两年还好，我以前读初高中的时候，因为开放，所以人口流动大，谁都可以进，所有治安奇差，所以我比较反对。鲁迅：我独不解中国人何以于已成之局那么委曲求全，于初兴之事就这么求全责备。 这个意见稿亮点颇多，甚至啊是振奋人心。当然有不足有缺陷，怎么那么多脑补？
--------------大家先来看看“已建成的住宅小区与单位大院要逐步打开”在全文中占多少比重------------
-----------------------------没看意见稿全文别吵吵行吗--------------------
全文附：
《对<中共中央、国务院对城市规划的意见稿>的读后感》
首先说明，1、2两项，本来是包含在具体规划内的。而且是具体规划中，优化街区路网结构中的两个小项。与整个意见的分量决不可同日而语。但是群众比较关心，所以单拎出讲一讲。
1、首先讲公共道路的问题。
大家一想公共道路，就乱了天了。三教九流都要扎堆往这里来了，不得了。
实际上，公共道路是个常态。
胡同是不是公共道路？是的。但是胡同的人际生态营造是最好的。
公共道路和安全、和人际关系没有必然联系。
不是封闭小区的人际生态营造最好，也不一定临街就不安全。大家或许去查一查盗窃发生率。
不是一提到公共道路，就意味着社会车辆扎堆。这里有个交通调配的问题。小区间公共道路，一定是微循环。也就是说，主要承担的还是本区域内的交通，而非跨区域交通。
这个不是法律强制规定的，也不是保安强制引导的。这是交通规律自然形成的结果。
由此：而引发的一个问题。
这只是长达万言的意见稿中的一句话，不是圣旨。也不是具体规划。
这不得不提到媒体的作用。媒体讲究接近性原则。报道一个事件，要抓出事件中与受众最接近的点。这个意见稿中，依法规划、与刑法对接、地下管廊等等，和老百姓太远。唯独“原则上不再建设封闭住宅小区，已建成的住宅小区与单位大院要逐步打开”是切身利益。赶紧宣传，大家一块，卧槽！政府要拆我家小区了，斯巴达了。
实际，这是推广街区制的具体建议步骤。意见稿注重的是规划，而不是解决步骤。
还是那句话，街区制是常态，贝克街221号是不是街区？耳朵眼胡同10号是不是街区？又不是以前没有过。说实在话，大小区是开发商最大限度利用土地搞出来的产物。
那怎么改呢？
当然是首先不再建设。
第二呢，就是拆。肯定也是先拆单位大院比较方便，一搬迁就没了。你说，绕着北京金台西路朝阳北路金台路朝阳路走了好大一圈花了四十多分钟，然后别人告诉你这围着的只是一个人民日报大院。你会不会很崩溃？这拆分开来，劈开几条道路好不好？
单位大院才是重头戏呢同志们。
住宅小区，我觉得难。估计要放到很以后。就是一般性拆迁，那是一对多模式谈判，谁都头疼，从技术上来说也应该放在最后。或许等到小区自然老化都说不定（比如70年产权到期之后）。毕竟这个意见稿是管长期的。
“逐步打开已经建成的小区”在全文中真的是。。。很小很小，非常微弱的一句话。
你能注意到，应该感谢嗅着血腥味顺杆爬的媒体，以及它们提炼标题的能力。
当然了，媒体也实际上起到了管道作用，这个事件实际上形成了全民讨论。这是很好的。
提问者主要问的是将来小区的形态。这，只能狂想一下了。首先，超高层小区不会有，因为边际成本太高。第二呢，不一定意味着小区全开放，应该是会对小区规模进行限制，比如说，三五栋楼，一个管理区块，区块内也可以封闭式管理。
第三，这时候的临街，和之前的临街概念是不一样的。楼下是干道还是小路，差别很大。
2、窄马路、密路网。
还是注重城市微循环。
你们都说纽约曼哈顿好，说人家就是窄马路、密路网。
首先，路网密，能够缓解主干道的车流，不必绕行了嘛。
窄呢？是相对概念。
顺道说一句：上海的外滩一带老建筑街区，就是窄马路、密路网。那么多九江路啊金陵东路啊，多窄，离多近，是核心区不？堵过车吗？
北京现在的规划就是，宽马路、主干道、稀疏路网的典型代表。看看这德性。
关键是，马路的涵义有多种。
主干线、次干线、支线、一般道路。慢行线系统。街区步行街。
不要强行脑补。
密路网是有成本的。是政府出让大块土地，搞规则，责令开发商预留路网呢？还是以小区块土地出让，地方政府承担路网土地成本呢。
这在将来是核心胶着点。
超大小区是地产开发商为了最大限度利用土地搞出来的怪胎。不是常态。
实际上，这个政策出来后，对地产商是个约束。如果拿到大块土地，那么要牺牲部分土地，做公共道路，就是捐出去了。如果难道小块土地，那么开发的空间就小了很多。
我的朋友小鱼说“对啊，街区化了，小区道路归谁建？归谁养护？产权归谁？开发商不是承包商，你要把规划放在市场之上，那你直接找工程队施工好了。政策是好的，但不能一刀切，要循序渐进。商品住宅的方向是个性化定制化，土地利用效率不应该跟人民生活品质对立起来。”
不过，虽然开发难度上去了一些，但是地产商们也应该到了需要用脑子挣钱的时代了吧。
着重强调这是意见稿，和具体规划有着千万里的差别。
这个小区如何建、将来的旧小区如何拆，这是城市规划部门的具体工作人员殚精竭虑的工作成果，出台与实施也有相当的程序要走。
3、依法制定城市规划。
4、一张蓝图管到底的问题。
这是能不能有权威的关键问题。
5、城市依法治理之：推动城乡规划法与与刑法衔接。
这主要是对一张蓝图管到底的制度保证，与依法制定规划的法理监督。领导不能再拍脑袋规划、拍大腿决定、拍屁股走人。
6、建造方式
这是产业链的问题。意味着产业链的属地转移、产业链更新。
7、地下综合管廊。
好事！第一层，是减少重复建设。第二层，是有效规划地下空间，为后续规划建设做保证。
8、指导思想。
指导思想是五位一体总布局。这里要谈一谈啥叫五位一体。三中全会以后，确立了以经济建设为中心。后来“清除精神污染”，决定物质文明建设、精神文明建设两手抓、两手都要硬。这是两位一体。
党的十五大，全面推进依法治国，相当于扩充了精神文明建设的内涵，形成了“经济建设、文化建设、法制建设”的三位一体总布局。这截止于长者的十五大。胡温核心上台后，遇到SARS疫情，疫情过后，深感社会动员力量、应急预案的匮乏。于是在十六大形成了“经济建设、文化建设、法制建设、社会建设”的四位一体总布局。十八大后，又将生态文明建设纳入布局，形成了五位一体总布局。
这是可以说是根据马斯洛需求金字塔，在规划中把新需求逐步纳入的鲜活案例。
9、城市治理方式之改革城市管理体制。
最重要的：社区自治。社区建设。
也就是，底层共同体建设。居民自治良性互动。这是制度设计。
10、公共交通。
要求特大城市公共交通分担率在40%以上，中小城市达到20%。也就是说，在老家买辆车开开，比在北京容易。中心城区公交站点500米全覆盖。
11、公共服务设施。
社区医院、博物馆之类。
12、海绵城市。
这个应该与房屋建造方式结合来看，是城市建造方式的革新。比如雨水集纳、河流泄涝等。
13、城市生态。
其实就是生态文明建设的指导落地。
14、垃圾处理。
5年时间表。解决餐厨垃圾与建筑垃圾的循环与处理问题。牛皮吹出来了，看你表现。
15、城市智慧管理。
云计算之类的。这是废话。随着技术发展，自然会这样。
16、提高市民文明素质。
废话。
17、其余的套话。
落实啊、贯彻啊。等等。
没有看全文，只看了一个标题，就记住一个要拆你们家小区的，真是。。
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豆瓣：乔北
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人人：乔北（人人乙烷）
@叶欣然 的回答实在是太过于理想主义了。我来缩一缩我的看法。2.湘江世纪城是怎么个情况我不了解。就算它是答主所说的那种极端情况，那么拿一个极端来验证另一个极端的正确性，不太合适吧。
3.4-9栋住宅围合成一个小块，围合范围内为地下车库、小绿地、开放人行道，挖地下车库的钱谁出？这么小一片小绿地够遛弯吗？N幢楼合围我就想问问背阴的底楼采光怎么办？N幢楼一合围就能养起一条优质商业街了吗？
4.小区大门式的集中安保退居楼栋内，少掉小区门卫的那一层安保过滤，小区物业有更多麻烦事做了，那么物业就面临两个选择，第一是多干点活儿但提高物业费标准，原来封闭小区每坪每月交一块钱，小区开放后变得更脏更乱更差收两块，住户会同意吗？第二是原来干啥以后仍旧干啥，又不是物业放人进来的，乱就让它乱吧，这样住户会满意吗？至于“区内道路、绿地、水景维护的权责将与市政约定权责”这个内容我都懒得反驳，实在是图样。还有“小区物业的管理者将有可能变成城市市政的维护者”也是不值得一驳的，物业承担市政维护？谁给钱？？再说了，独门独幢的（联排）别墅区怎么办？家家户户配保安站岗？
5.答主自己都说了违法了，这个确实没法洗地了吧。
6.“实际上针对开放小区而做的规划、物业布设都能将这些影响降到很小的程度。”请说明一下，开放式小区有很多住户推开窗就是马路了，怎么样的规划布设能够把开房小区存在的安全和卫生影响降到很小的程度？就是上面提的N幢楼合围吗？就算这个方案可行，也只是保证了合围楼群内侧的安全和卫生，外侧怎么办？
7.跟安全、卫生和你党知法犯法这些问题比起来，景观实在是不值一提的。
想不通这么个不具备操作性的理想主义答案能被赞的这么高。一时间把自己想到的内容都写了上去，没啥干货，就是跟大家分享一下人生的经验。各位，别在这里看帖了，赶紧买房去。通货膨胀，一线城市房价已经暴涨，二线城市中心地段已经涨价，很快二线城市非中心区域也要开始。（现在3月1日，到了4月1日，别怪我没提醒你们）
房子之所以值钱是因为人民群众发现钱不值钱了；或者钱没地方去，投资领域被限着，外流渠道被管着。 而一线城市房价高涨是因为这里房子目前最保值。
外汇管制严厉、左派民粹破坏经济发展的阿根廷，首都布宜诺斯艾利斯房价一度急速推高。大资本家跑路了，屁民钱没地方去，都跑首都买房。
这种现象毕竟是短期现象，如果政府还是滥发货币、垄断上游企业、管制下游企业。高房价不会太持久，大资本跑路，屁民的浮财撑不了多久。
但党做啥都是两手准备。一面严管，一面放开。各位随机应变，耐心等呗。我等又没有跑美国的资格。
世上没有谁能独善其身，请你们呼吁更小的政府(小政府是党的十八大及最近两会的正式宣告，非违规内容）。
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谢邀。 1、未来社区更加小型。（市中心的小区本来就不大，受影响较大的是郊区大盘，但郊区又不堵车。）2、土地供应更少。房地产开发成本增加。3、高层、超高层会更多。4、保安更好找工作。业主需要更多物业费。物业服务的水平估计要下降。5、鉴于政府要求保持城市风貌，估计小区之间的天桥不会多。6、小区外的设施维护会更难，品质下降。7、道路建设、市政设施还是得找开发商买单，然后摊到房价。开发商的盈利水平更加恶化。8、如果没有政策妥协，开发商对郊区大地块的长期经营会更难，会更倾向于拿中心地块。9、但如果土地私有化方面能有进展，以上问题都不是问题。短期内希望渺茫。
— — 所有的问题最后都归结于一条：谁出钱？谁管理？
屁民纠结于“小区封闭与开放”，意义不大。
以下都是夹带的私货，爱看不看— —
这是一个自相矛盾之处颇多的意见，行文谋篇出奇糟糕，思维混乱。
另，那么多叫好的，知道你们爱青天大老爷，他一天不打你们屁股几十板，你们就不爽。好好听话，老老实实提高“市民素质”。（已改）
细看意见全文，总结出大概意思如下：
一、加强权力管控。
逆潮流而动。完全没有顺眼互联网社会的发展潮流，完全没有顺应“市民小团体自治”的历史潮流。还在意见里强调“提高市民素质”。更出奇的是，竟然明目张胆的命令“各级人大如何如何···”。
二、管控要有具体名目。
赶制法规。以后几年将会密集出各种条例。一方面是社会运作更有法可依，但权出一孔，很可能运转效率会下降。各种糊涂法案一旦通过，想调整是极其困难的。
三、提高建造标准。
拔苗助长。建造标准的提高必须由市场自发而来，靠的是人民群众的经济实力提升，靠的是企业竞争。政府的拔苗助长，只能让穷人更买不起房子，让更多开发商作假。
四、增加公共服务。
空口承诺。引入社会资本，让社会资本替政府买单，但就是没说如此之高的税收花哪里去了？ 注意：土地拍卖款也相当于税收。
五、社会资本作为买单主体。
这才是重点嘛！你们先干着，好坏先背锅。也不妨碍我哪天宰你们一刀。
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朱总当年不管细枝末节，好好搞放权，为经济飞腾打下基础，要不是他老人家，马云没有阿里巴巴。
温总，人称····。不说了，说来都是一把泪。
李总，一方面标榜务实，可口号不断。一方面说要市场自主，但养着僵尸企业。一方面说不进行量化宽松，但接下28万亿地方债，大力投资高铁、高速、地铁、大桥····顺便压低银行存贷利率，逼民众投资。 还说要····· 好鸟，反正都是口惠而实不至。
搞大跃进、学大寨········后来搞基础建设突击、搞VCD产业、搞DVD产业、搞光伏产业、绿色能源·····尼玛的一套又一套的十八摸——就没有消停过。（已删减可能违规内容）
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中共中央 国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见 -新闻频道 原文
帮你们总结了一下——
0、前言=废话
一、总体要求
都是口号。两个一百年、四个全面、五位一体····但不见三个代表、八荣八耻。明显是弱化前两届政府的影响，自己占领意识形态高地。
二、强化城市规划工作
(四)依法制定城市规划。
概要的重点明显是在“依法、制定”二词，但内文的重点却是“城市规划需要达到的目标”。 这执笔的是脑残么？？ 基本是废话，但明显透露出本届政府强势管控城市开发、严控土地供应的思路。
(五)严格依法执行规划。
重点还是严控土地供应，严控各类开发区和城市新区设立，清查违建。四、五条 基本是同义重复，尼玛的，执笔的该廷杖100下. 操。
牢骚： 我当年在设计院参与过城市规划工作，领着几千元工资，操十几亿的心。没女友，房也没资格开，深夜娱乐是“五个兄弟按住那家伙”，街边买个佐丹奴就是高仿。却建议领导这里做五星级酒店，那里做shopingmall。领导住过几回廉价五星酒店，也到过刚建成的深圳万象城，狠狠见识了啥叫商业综合体。然后他大笔一挥就在某小城划出了大片的酒店、商业用地····。而领导没有留意到的地方，就靠我的发挥了。 你说我们是胡来吗？绝对不是，我这么有上进心，熬夜查资料，看别家设计院做的方案。好歹比那些快退休没到过苏联却偏只学过苏联城市模式的老头强。
高速发展十二年，规划院、规划局的见识真的跟得上时代发展吗？ 急遽变化的时代，大家都只能走一步看一步——诸位，看到自己居住的城里有大拆大建，你们应该高兴，说明这里发展很快。倒是我那老家小镇、小村，很多年没有变样，封山育林、山清水秀， 人却越来越少。嘿嘿
三、塑造城市特色风貌
(六)提高城市设计水平。
还是强调管控。所谓“民族特色、时代风貌”，不过是借口。奉劝各位学子别去学“城市设计”，这专业在欧美都很难混饭，只有考公务员一条路。
(七)加强建筑设计管理。
写的什么乱七八糟的，内文和概要相关度很低。
加强对建筑师的管控，但重视建筑师地位，希望建筑师要有民族自信——总之，你们要在笼子里好好竞争，不然我就把外国狼放进来了··········到时可别怪我没提醒 。我擦。
(八)保护历史文化风貌。
·····用5年左右时间，完成所有城市历史文化街区划定和历史建筑确定工作。
嘿嘿 你说地方政府是多画好呢，还是少画好呢？ 就看地方官员是真为国为民，还是讨好上峰的狗。 以我对中国人修房子的深刻理解，中国值得留存的老建筑少之又少。 许多城市的所谓老城，不过是建国后，党不建房子，民众自发搭建的窝棚，进去就是霉味。 网上许多小资天天呼唤保护“老建筑”，等价于——城里人希望农民一直种地给他们“观看”而已。
四、提升城市建筑水平
(九)落实工程质量责任。
推广工程总承包制、严厉查处转包和违法分包等行为····
这句话起码写了十几年了吧。现在祖国各地何处不是分包？？ 官老爷就不看看实际情况？
在欧美公开行之有效，在中国私下行之有效的方法，在官老爷眼里就是不行。 现代社会，哪行哪业不存在分包？小米手机的配件无不是分包来的，各大公司的软件也分包到许多小公司完成。 建筑行业的特殊性在于，分包商需要进入“同一个工地”施工。 以我与官老爷打交道的经验，他们反对分包根本不是因为建筑质量，而是他们怕有合同纠纷，合同一旦有纠纷，以中国人的特点，不是打官司，而是找人闹事。 推行总包制，明显是懒政。
(十)加强建筑安全监管。
所谓安全监督就是收钱呗。开发商、施工队，还没开干就得为“可能存在的事故”付费。(十一)发展新型建造方式。
大力推广装配式建筑·······建设国家级装配式建筑生产基地······积极稳妥推广钢结构建筑······倡导发展现代木结构建筑。
难道这就是“供给侧改革”？？又要10年赶超苏英美？？ 当年也不是没搞过“装配式建筑”，各位的老爹老妈估计不少住过模精品苏联的预制板住宅，冬冷夏热不隔音不防震，唐山一场地震多害死不少人。
首先，装配式建筑并不一定是成本最低的建筑，因为中国人工费较低。违背市场生产力拔苗助长没有好下场。
其次，欧美日的装配式建筑发展是为了节约成本，但其“节约成本”的涵义和中国的“节约成本”并不完全一样。除了部分廉价房确实是为了省钱省时，欧美的许多装配式建筑部件是因为手工制造达不到要求，只好在工厂利用数控技术生产部件，再到现场组装。
五、推进节能城市建设
(十二)推广建筑节能技术。
(十三)实施城市节能工程。
六、完善城市公共服务
(十四)大力推进棚改安居。
到2020年，基本完成现有的城镇棚户区、城中村和危房改造······创新棚户区改造体制机制，推动政府购买棚改服务，推广政府与社会资本合作模式，构建多元化棚改实施主体，发挥开发性金融支持作用。积极推行棚户区改造货币化安置。因地制宜确定住房保障标准，健全准入退出机制。
好狡猾，谁都知道棚改难。这时候需要拉企业来垫背。
(十五)建设地下综合管廊。
管廊实行有偿使用，建立合理的收费机制。鼓励社会资本投资和运营地下综合管廊。
反正我就是卖地、反正我就是收费、反正我就是收税····反正我就没钱，你来打我呀！！！就要你你开发商来建，就要你交钱。敢不交就在水费、电费里加上。 真想拿起扫帚操他们屁眼一万遍。
(十六)优化街区路网结构。
原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。树立“窄马路、密路网”的城市道路布局理念。到2020年，城市建成区平均路网密度提高到8公里／平方公里，道路面积率达到15%。积极采用单行道路方式组织交通。
嘿嘿，反正我犯错，你吃药。中国城市现在的城市规划是先有市政设施再找人，而不是有人后配上设施，为了便于管理，往往习惯把市政设施集中放置。总之，市民没有自治权力，城市就不可能分散，拥堵就无解。
(十七)优先发展公共交通。
，到2020年，超大、特大城市公共交通分担率达到40%以上，大城市达到30%以上，中小城市达到20%以上。引入市场竞争机制，改革公交公司管理体制，鼓励社会资本参与公共交通设施建设和运营，增强公共交通运力。
公交系统私营是大好事，但私有后，说明不需要我们纳税供养，我们的税收能减免不？
(十八)健全公共服务设施。
谁掏钱呢？
(十九)切实保障城市安全。
谁掏钱？
七、营造城市宜居环境
(二十)推进海绵城市建设。充分利用自然山体、河湖湿地、耕地、林地、草地等生态空间，建设海绵城市，提升水源涵养能力····鼓励单位、社区和居民家庭安装雨水收集装置。大幅度减少城市硬覆盖地面，推广透水建材铺装。
我们个人、企业替你干了，能减税不？
(二十一)恢复城市自然生态。
(二十二)推进污水大气治理。
(二十三)加强垃圾综合治理
八、创新城市治理方式
(二十四)推进依法治理城市。
(二十五)改革城市管理体制。
推行跨部门综合执法
(二十六)完善城市治理机制。落实市、区、街道、社区的管理服务责任，
进一步强化街道、社区党组织的领导核心作用
(二十七)推进城市智慧管理。
(二十八)提高市民文明素质。
以上基本是“二、强化城市规划工作”的重复。写这文章的还没被打死吗？
强调权力管控，弱化市民自我管理，逆互联网社会的大潮流。 不但高层权力组织要加强管控，还要强调基层组织的作用，以后居委会大妈权力更大了。 而且党还要教你怎么做人。
九、切实加强组织领导
又全是废话，基本是“一、总体要求”的同义重复。按照物权法的规定，小区内部的产权归全体业主所有，其物业管理方式，由业主大会决定，政府无权干预。鉴于目前的社会治安的状况，封闭比开放好。但是机关单位的产权不属于业主，所以建议开放。昨晚做梦
梦回在首都米市大街西堂子胡同
和魔都城隍庙背后的安仁街硝皮弄里穿梭
身后
被凤凰自行车沙哑的铃声催促靠边
眼前
是架在弄堂两侧民宅二层之间晾衣架上的大花裤衩和褐色草莓睡衣
耳边
传来新鲜油条豆浆的叫卖声
《中共中央 国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》2016年2月21日公布。这一纲领性文件勾画了“十三五”期间乃至未来一段时间中国城市发展的“路线图”。
出于对“城市规划建设管理中还存在一些突出问题”的考量，《意见》提出了
“强化城市规划工作”、“塑造城市特色风貌”、“提升城市建筑水平”、“推进节能城市建设”、“完善城市公共服务”、“营造城市宜居环境”、“创新城市治理方式”等九项、三十条指导意见。
其中，《意见》第十六条“优化街区路网结构”中提到：
新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化，解决交通路网布局问题，促进土地节约利用。
对此，整个微博灵界，是幽默的、狂躁的、智慧在民间的。
不知道景观出名的龙湖怎么想
不知道园林专精的老东家甘肃天庆作何感受
上周哥从匈牙利回国，叹道
“我们的城市太大，大到不像一座给人生活的城市。中国人的物质富裕程度已经远远超过了欧洲国家，但是精神方面却匮乏的可怕。”
作为一个连春晚都看不下去的普通公民，只能希愿与以往一样大而全的《意见》能够对城市更像人居之城有所激励，而不是激发出具有丰富想象力的灵道和企业家们，演化出一场场由百姓埋单的闹剧。
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算从业人员，发表一点看法。先说结论：总体想法是好的，方向也还好，但要逐步解决落实问题。拿国内城市的卫星地图和国外比，最大的不同是，我们的城市肌理比国外城市的肌理要粗大很多。结果就造成各种国内特色的交通和居住问题。一方面是城市交通压力统统压到主干道上，你扩到16车道也是堵。这点可以直接对比京沪两地，北京因为核心城区限高，再加上城区被各种政府机关大院，文物古迹保护单位、军事管制区给卸猪肉一样大卸八块，所有汽车一出门只能上主干道，关键交通节点就那么几条，不堵才算怪。上海由于原来河网地形，城区很多街道都是根据原来河道进行分割，虽然道路走向曲折复杂，没有北京那么四平八稳，方方正正，但胜在整个核心城区多支路，车流能渗进这些小巷、单行线里边去，所以交通状况反而略好。所以这次的文件，估计主要针对过去粗放随意的城市规划，像之前的大盘，超级大盘会越来越少，房地产开发的节奏会变成小步快跑，像万科原来那种郊区造城的囤地一期二期三期四期的开发会越来越少，各家开发商对产品的定位的试错成本会越来越高，往往规划就能确定胜负手。
第二是对地产规划的影响，原来的小区规划做法，由于封闭小区，只要做好住宅产品就好，这就导致北京、上海大量的睡城存在，比如天通苑和安亭，当然安亭略好，有配套产业。这种居住和工作远距离分割的规划做法，势必造成大量的出行需求，因为工作仍然在主城区，大量的娱乐，工作，消费需求要在主城区释放，日常活动要在主城区完成，这就造成我们的城市是个潮水城，退潮之后，了无生机。主城区的生活成本越来越高，卫星城又搞不起来，最好的资源和服务高度集中，又造成资源的极度稀缺和浪费。如果按照新的思路打开社区边界，则在规划的时候就不能仅仅考虑居住的需求，还要考虑商业、服务，工作。如何把这些需求留在社区范围内，从而减少长距离的出行，一方面能创造工作机会，减少交通压力，另一方面有利于打造有活力的社区，甚至逐步发展出城市副中心。但是这就对地产开发的产品提出了更高的要求，也对物业管理提出了更高的要求，因为原来只要管理一个封闭的小区，但是现在要打造和管理的是一个不断生长的社区，两者之间的差别天高地远。
总之，政策的思路对头，但是国内的事情，不能只看政策思路，还要看有没有歪嘴和尚，牵涉到利益和责任大家都会做起怪来。从规划角度来看，造成目前中国式粗大城市肌理的根源还是对市政规划的粗放态度和利益导向的跑马圈地，再加上领导意志的指手划脚。另外打开小区边界必然对市政、环境、治安提出更多要求，仅凭一纸文件，没有配套措施，就贸然将原来小区建设维护的内部道路”充公“在法理、实施上都存在诸多问题。我更赞成采用赎买，解决日常市政维护的基础上进行谈判和交换解决道路和通行问题。原来规划和公共服务缺失造成的问题，应该还是使用规划和公共服务手段进行补救，而不应由群众埋单。
结论就是，如果真的实施，对城市来讲利大于弊，对地产开发意味着新的开发节奏和产品形态，从此以后，我们会很少再谈造城，和单纯的住宅，我们会更多的谈到住区和社区，但是，对于社会的人来讲，我们本来就是要住在社区和住区中，而不是仅仅睡在住宅里。
补一点，政府的思路估计还在改进规划和释放城市活力，这几年关于规划的研究也不少，目前的城市规划模式也确实存在很多问题。物业、卫生、治安都是急遽解决的问题，但是题主只说了地产开发方面的影响，我也仅就地产开发方面作答。美国南部某市政规划部门从业者来讲一下从我的角度看到的这一政策
我手机打字没有标点 断句全靠空格和回行
第一眼看到关于封闭式小区的总结的感觉就是熟悉 十分熟悉 因为我们目前对于大型住宅开发项目的一个重点就是要求加强内部连通性 为此很多十几年前提交获批的总方案被要求修改
为了答这一问题我又去搜了该意见全文 我认为该文的提出有一定意义 但我并不看好其本身在中国城市规划方面能带来的改变
一方面 这种要求并非真正来自中国国情 我所在的市政府之所以采取这一举动实在是为了亡羊补牢 不敢说suburb是美国特有现象 但几乎是美国一手开创了这一时代 大片的住宅区以相似的建筑模式盘桓在大型城市外围 别说他们有墙没墙 他们在规划模式上都是有墙的 因为外圈建筑的设计和用地的类型 尽量避免了路上行人直接走到居民后院的可能 这一设计也是美国梦的体现 直到现在仍有很多人希望住在半乡下超大的一块地上 离自己所有的邻居起码一百米远 不受干扰地享受自己的生活
而也有人渐渐意识到了这种大面积住宅区的缺点 人类是社会动物 他们的孩子要上学 大人要社交 周末的时候要逛街要看电影 要去好吃的餐厅享受晚餐 而这些都是高密度才能方便地提供的 想象一下坐三个小时的校车去上学的小孩 和不得不在快速路上开一小时才能回家的情景 而封闭式小区更恶化了这一现象 甚至从一个小区到另一个小区都要绕到正门再绕进去 这种分隔是非常令人疲惫的
因此在我们现阶段规划工作中 我们着力于内部连通性 要求开发商在设计的初级阶段就做出考虑 在小区与小区之间 提供行人和校车通行的可能 这一举动也是在试图改善之前规划给人们造成的困境
我国在城市开发方面 专注于有样学样 外国做得好的 流行的 都拿来 不过都是按照晚了几十年的速度 因此学了些错误 然后再试图学着改
我认为现阶段我国已经有能力做更细致的城市规划和发展方面的研究 我们国情不同 人民生活习惯不同 为什么要看着外国的理论和样板来设计我们的城市 我国的大多数城市区域规划专业比起urban and regional planning更不如说是urban design 这种侧重导致了并没有人去开展全面地 大量地 各级规模的城市研究和考察
在不了解自己的情况下 是很难提出最佳方案的
另一方面 我们的决策系统也不利于城市规划的推进 曾经有幸能在国内某区级规划部门实习 虽然时间不长但基本看到了我国规划部门的办公逻辑 先不说基本方针的缺乏和基层人员在规划方面的未受训程度（没办法毕竟没学校教） 决策层也基本没有规划方面的背景 因此系统里既没有人能提出合理疑问 质疑提案的科学性 也没有人能合理监管 审视所批准的提案 结果被批准建造的小区楼盘商业区也就很难符合“科学合理的规划”这一要求
我个人没有回国发展的原因也是基于此 在这个专业里 作为一个技术人员 我将几乎没有说话和决策的权利 憋也会被憋死 而作为决策人员 我还得先考公务员 然后爬到一个足够高的位置上去 这条路对我这种胸无大志的人来说 又过于艰难了
鉴于国内高校在城市规划方面的现状 未来十年估计应该都花在改方向和做研究上 等新一批相关人才培养起来了 我们在说起大规模规划的时候才更有底气
城市一旦建立 是很难再修改模式的 因此比起一拍脑门 “哎呀你看他们这个不错咱也整一个试试” 我更希望看到深思熟虑的方案和背景研究 光一个“有关专家”在我看来是行不通的说真的，从看到新闻开始我就一直怀疑开放小区醉翁之意不在酒。根本原因并不在于道路交通。
总觉得这事由国务院讨论决定并非一拍脑门头痛医头，而在于防范于未然，害怕形成基层民主团体。小区越来越大，动辄一个城，而购买在同一小区的大都同一阶层，是中产就都是中产，是基层就都是基层，这些人的孩子也因为房子都会在同一学校就读，这些人群三观类似，这才可能形成熟人社会，虽然现在还远远没有，也许本楼的你都不认识，但从小区业主委员会开始的民主选举，管理者仅为服务者的形式和实质，迟早会形成自下而上的民主组织，有可能形成最小单位的民主团体。这是类似美国社会的构成方式，而我们自古以来是自上而下的皇权社会。
第二条新闻的想让大家形成熟人社会的解释更让我觉得此地无银三百两。
当然，解决道路交通拴塞是一个方面，而且是可以说的，观念堂皇的理由。按照当局的思路，肯定是不会先考虑你老百姓的物权的。至于安全问题，政府大院，尤其是部队大院也不可能开放，被这条政策执行的只可能是商业小区和高校等没有实际权力的事业单位。
当然，更有可能是执行不了。
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感谢大家的赞，感谢和评论。不过是提供了另一个思路，这么多赞受宠若惊。
评论区揣测我个人的，表示并非学生，行业相关，不便多说。
阴谋论开脑洞什么的，是的，这就是个脑洞而已，千万不要当真。
有问我为什么会对一个看起来是解决城市规划的问题作如此解读，回答下，我的原因很简单：
城市道路拥堵，规划不合理这已经是出现多年的问题了，有理由相信各种组织，机构，单位，个人，政协，智囊团都给当局出过各种主意和办法如何解决。而且由于解决城市交通拥堵的办法动作往往都比较大，还大都会对民众产生直接的影响，当局选择这种办法而非那种办法来解决，几乎都是因为这种办法不仅可以解决交通规划问题，还可以解决别的更多问题，而且还都是最重要的问题。比如：稳定和发展。
建立大学城，不仅减少城市中心人口，解决市内拥堵，还解决大学教学硬件改善，带动周边区域经济发展。
政府办公地点外迁，不仅减少人口往市中心流动，解决市内拥堵，促进建立多个城市中心，带动周边经济发展等等。
而拆建封闭式小区，除了可以解决交通拴塞，然后呢。
至于我说的“可能形成基层民主力量”，我想表达的意思更宽泛些，不仅仅是具体的事，而且也远不是现在。
其实就算是真的这也真说不上是政府对人民的阴谋，2000年来的大一统和独统政权是人民的选择，稳定也是人民的期望，民主意识的觉醒是迟早的事，特别是互联网普及之后，当局肯定会想办法应对，我要是当局也必先维稳的对吧。我父亲从事于物业管理单位，耳濡目染过小区管理的一些东西。但是我作为门外汉都有看出这政策满满的恶意和各种愚蠢洗地的媒体的可笑言语--“把权利关进牢笼的新举措”。详情请见腾讯新闻。
原谅我强行答题。。各位看不惯的点没有帮助吧。
单从我学了皮毛的经济学来看，这政策是为了省下一大笔公共交通建设支出而想出的损招，提出了这么一法子成功把矛盾从省下的公共道路建设费用去哪里了的问题转到个人利益上来，且更坑爹的是把政府支出转为私人支出，不愧是智囊团。：）
对于个人，开放式小区对个人利益和物业肯定不好。
1，闲杂人等鱼龙混杂，出了事物业负责还是私人负责？
2，有的旧些的小区有停车位有的没有，那我们停车位就在小区内小道的同学是要在公办停车场或者私人停车场送钱吗？
3，开放花园成本是zf出还是开发商？旧小区花园的维护费用呢？
4，此处小区发生的交通事故赔偿问题（肇事人可以把锅推给小区设计不合理）且小区住民在楼下就有可能发生交通事故。
5，天天晚上都有放动次打次的车，在楼下天天来来往往看来以后还得整治噪音。那么此钱是政府买单吗？
6，您是要我们下楼就等红绿灯吗？
7，早晚高峰回家开车的各位是要等多久？
8，您家如果没有合格的门禁制度，办证广告会到处都是，清洁要钱，且这钱找zf要没可能，不清洁心塞。
9，现在一个小区几个保安足矣，现在要一栋楼雇一个，虽然创造了就业机会，那小区所有人还要交大把物业费来雇保安。
10，此处发生的犯罪行为是把锅推给小区安保不负责呢还是警方资源分配不均呢？赔偿问题呢？
11，楼下路被轧坏，请问是zf来修还是物业来修？
12，打扫工人是zf雇吗？
13，新建小区的路是谁的成本，如果是开发商会转嫁到我们各位身上，您还觉得是好事吗？
维权问题
以上问题发生任何一条都是心里膈应好几天的情况，如果维权的话，我对我国执行及维权部门表示不信任。
青岛大虾，哈尔滨天价鱼，这俩都是媒体＋舆论维护的权利，那么就是说我国连基本的监管都做不了，更别说维权了。
依法治国任重道远，但是连已有法律都维护不了的情况下还给自己出新政招黑也反映出我们怎么想国家根本不 care嘛。。想想就泪流满面
光几分钟思考就有这么多问题，请问zf有思考过吗？
说国外都开放的，我人在国外，给你们简单说下。他们小区实行门禁卡制，没有卡的不能进，为了每栋建筑都配备此高科技保证安全，开发商不得不提高成本。还有每栋楼都有收发室专职人员也会提高成本。每家每户每年维护房屋就占收入的可观部分。那些给此政策洗地的有仔细思考过居民本身的利益吗？
此开放式小区制度的根本问题就是把政府支出转为了私人支出（gdp=家庭或者个人消费（系数*（收入－税））+政府支出＋投资＋进口或出口）请注意，当小区物业费因为开放式水涨船高，那么私人支出上去了，政府支出不就下来了吗，这就是把政府支出转嫁到私人的一种行为，今年消费不好找点东西让你们必须消费，开放式小区不错，还能省一大笔公共交通建设费，让这帮人去吵此举是为了个人还是社会，哪个三观最正吧。
还有一个终极问题，
请问省下的公共交通建设费用是多少，您会花在哪里？站在开发商角度，讲一下将来产生的影响：
1、抛弃大盘概念：现在哪个城市的开发商，动不动都是40万方、100万方，实际上分期开发一次性有10万方都很不错了。很有扯虎皮做大旗的虚假繁荣。所以，以后的开发商都会逐步抛弃大盘的概念，主打个性化、主体化、精致化小盘。很多三四线城市，就会少很多为圈地而圈地的行为；
2、楼盘底商增多：既然以后每个盘都限制开发地块面积，那么开发商就会用在住宅下面建设住宅底商或裙楼。卖不卖得掉不是关键，建设底商可以解决各位所考虑的治安问题，也能跟尽量把住户往楼上提，增强住户的体验感；楼盘底商增多的话，那么整个商铺的价格也许就会拉低；
3、土地价格更高：我想，这才是我们伟光正的党所考虑的事情。大型开发商都集中、小块拿地的话，有利于快速炒高地价，进一步拉高房价；
4、规避建设成本：各位所考虑的，谁来投资公共地块上的路网开发与维护。这个事情，新拿地的开发商是肯定不会做这个事情的。所以，开发商会想尽一切办法规避；
5、建筑容积更高：开发商都只能小块拿地的话，低密度无疑会极大的提高成本。因为，就算地价成本不变，管理成本、营销成本等很多不能分摊。所以，开发商会想尽办法使劲抬高容积率，
6、精简营销成本：以后，也许就不会为了那么三五栋房子建一个高大上的营销中心，房产电商类的网站估计会更受重视；
7、楼盘项目增多：大开发商想操作大盘的时候，会和当地官员苟合，把周边多个地块一起拿下来。那么，为了规避小区道路拿出来作为市政设施，开发商必定会小块拿地，且做成多个项目名称。到时候，满天都是眼花缭乱的地产案名；
8、物业服务贬值：一般来说，小盘的话物业服务通常不会太好。以后的物业公司，也许真的会消失，物业和业主之间的矛盾会更加增强。多楼盘的小区，物业可以通过多个渠道分摊成本，只有几栋楼的小区，就靠着这些业主赚钱，如果几个业主不交物业费的话，物业就可能亏损。物业没有那么强的抗风险能力，只能请一些老弱病残来看大门，更加会恶化物业和业主的矛盾，降低物业服务品质；
9、治安管理困难：很多人都说到不会出现太多的治安问题，我只能呵呵了。集中管理的好处，确实能规避很多小偷小摸的事情。以后你想想，你买的房子下面，就是早餐点、啤酒摊、烧烤摊，再加几个拉着音响唱歌的流浪歌手，你就知道有多舒服了。再加上没有地方停靠的车辆往小区路上一摆，转个身都不容易。现在，很多城市的新区回迁房不就是这样吗？路网不都很密布吗？但是，楼下各种店、三教九流之辈不就混杂吗？
10、休息场所缺乏：没有了大社区，小孩子、老年人的休憩场所确实会少很多。不要跟我讲国外的太多大道理，这里是中国。在电动车、摩托车、小车横冲直撞的今天，就那么几千平米的小区绿化，你想让我体验出什么感觉来？人不能一辈子憋在这个几千平米的小小区里吧？带个孩子出去散散步，能不提防各种车辆吗？
11、跨层结构出现：不排除一些开发商，会在多个地块之间做跨层、跨小区的空中连廊或者广场，连廊下面部分作为市政通行，连廊部分作为小区内的广场，为业主提供休息娱乐场所。这样的话，在现在的建筑规划情况下，会提升楼盘公摊，但能保障原来的业主所追求的那种大社区的独立感。你地面不让我连了，我就连空中嘛。
12、高楼层更畅销：现有业主都喜欢低楼层、低密度的房子，未来随着容积率提高，更多的人会为规避地上的影响而选择高楼层，以后是楼层越高销售价格也越高了（现在基本也这样）；
13、园林行业受损：以后的住宅要吸引客户，不会再是以景观的名义作为大卖点，应该会通过功能性来打造宜居场所。几千平米的场地，能打造出什么好看的园林？所以，园林景观不会那么受重视，更小的小区范围内，开发商会考虑更多的复合型功能来取代。所以，对园林行业肯定是有影响的；
14、存量房快速去化：那些不适合开放（如有底商和车库）小区的新房、二手房将会被热捧，能加速现有房产的去化，提振二手房市场；
基本就想到这么多。很多人在前面讲了很多大道理，说实话我没有那么长远的国际眼光。
在中国，一个分税制就能带来如今各地政府对土地财政的追捧，带动房价疯狂上涨。
拿着国外那套健全的法律体制下的东西搬到中国来，真是不会有那么多的效果。
上有政策，下永远有对策。虽然，对于政府而言这不是关键的一条，但绝对是影响到以后住宅和商业规划很重要的一条。
正是如今政府对建筑的管控体制，就如同广电总局对电视、电影的管控，才导致如今所有城市的千城一面。
至于那么什么特色街区、融洽邻里的概念，想想就得了，再过十年也不会有大变化。
我虽然不支持大社区的建设，但认为同样的一刀切的密路网的布局也是不对的。
到时候，有关系的继续搞大社区，没有关系的开发社区空间，基本就会形成双轨制了。
想法总是美好的，事实却未必！
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补充一点我的立场：
1、开放式街区对于交通有疏导作用，我个人还是很支持的。曾经在一线城市待过，从路的这边过到对面，简直感觉比上天还难。从宏观意义上来说，这一举措应该是有效果的，但不是解决城市拥堵的最终解决办法；
2、开发大盘确实对交通、对区域都有蛮大的影响，小体量、片区化、街区式开发未必不是更好的选择；
3、开放式街区，不代表就没有封闭式的小区了。现在，城市中很多的小区，就那么6、7栋房子，就是楼下是几栋楼围成一个小小区，底下是底商，楼上是住宅。同样是封闭的情形，未来也会有更多新形式的封闭小区出现。只是，不会动不动就几千亩的大盘，里面湖、山、河、超市、学校、医院等样样俱全，却往往连个与外部连同的市政道路都没有。
4、世事无绝对，我里面讲的很多，有时候也是一些地方的情形，不会所有开发商都做这样的选择；以我操盘商业的经验，如果我的项目中有一条路经过，往往都会是好事。只是，会来全面平衡利弊：我是需要付出更多的成本引进公路（或街区）来提升我的售价，还是通过其他方式将整个成本转嫁给政府，但我同样能享受到公路穿插项目的红利，这个就需要根据项目的实际情况进行取舍了；
5、每个项目有每个项目的特性，不是一概而论的，但开发商会针对现状进行因势利导。比如，有些工业项目（长生产线、要求集中化管理）、商业项目（集中聚客的要求）、住宅项目（景观要求）或混合性项目，因为管理要求、地块形状、地势高低、周边交通、相邻物业等关系，不一定适合做开放式，相信政府和开发商都不一定会强求。
6、我的上面讲的，真不只是说都会小块开发。政府和市场都会随着新规随机应变，开发商可能更崇尚小地块多个联合开发，政府也会考虑迎合市场需求。大家都是利益取舍的问题，没有那么多原则性的问题。房地产这个行业，政策可以变、规划可以变、产品可以变，开发商都还可以倒闭，唯独行业是不能倒闭的。
这条新规，只是一个指导性的意见，也确实不会像我们所考虑的那样如排山倒海般转瞬发生翻天覆地的变化。优化城市空间布局与产品结构，都是代表了进步。具体新规实施到何种程度，就看地方政府的领导理解到哪个层次了。1，提出的若干条乍一看感觉像一个小学生畅想的“未来城市”，看似很美其实很幻，感觉没建立在任何的宏观、理论、实际、实践中。这竟然是国家发布的，用一句流行词：目！瞪！口！呆！
2，假如是为了解决如提出的交通问题，那么，请问现在造成问题的锅是谁的！俗话说：亡羊补牢，为时未晚。锅主不解决自己的问题倒是要别人让步；不反思改进自己想着拿别人弥补；一点好处都不想损失连别人到手的都惦记。好大的强权啊！
现在是围墙开着洞呢，羊不够了，为了羊圈里羊的数目足够那好百姓捐羊出来吧… 你逗我呢…
3，高票那个答案，精品佛是在刻意逗我笑…
4，接上一条，想想，让我们做出一个个恶心吧唧的设计的真正根源是什么？
顺说关于限制建筑外观这条，千篇一律模块化什么的最好了～么么哒～
说的好像是设计师觉得某些建筑好看才那么设计的一样；说的好像某些建筑建出来跟设计图纸相符一样。
现在还要被指手画脚这些形式上的东西，真是只能恶心设计师自己。
我们要怎么怎么，不能怎么怎么…哎～外行人指点永远都是觉得不就这么轻松简单个事么。
还有自己人站在那边洋洋洒洒写好多字表理解的… 我心好累啊…
5，再接上一条，建设是在市政道路规划后给的红线范围之内，注意这个时候规划认为的道路已经让出了，而且很多时候我们还要预留拓宽道路的范围，之后在红线范围内设计。而且设计时本来就会考虑交通流线对接～做人车分流道路分级消防路线等等。
小区的设计最开始由城规专业先去规划设计再介入建筑、结构、景观等一系列。必然是充分考虑过交通合理性的。
虽然可能会因为一些经济利益，或打造楼盘特色，特意做一些违背常理的设计。
同理，某些你以为是开放的设计，也是受了功能或者经济利益的影响，认为打开更合适。
没人会闲着没事就要围个孤城，也没人会为了情怀我就要打开。咱设计师虽然憋屈，这点基础素养还是有的。
咱都是按你说的规矩办事，现在你告诉我不行，碍着路了要让出来？纳尼？这不是强取豪夺是啥？
强行开放能改善交通，仔细想想，你会发现这是个障眼法～有bug的！！
其实一听到这个消息我的第一反应是：这是强行增加停车位吧…
顺便赞成已建成小区会涨价这个看法。
6，作为一种设计理念你这都超前，放在大学里当个课题骗骗经费最后写点东西就算了；某个设计师画完了设计编理念的时候PPT上写点当广告文案也就算了。这是一个设计师该关心研究探索实践的设计问题，甚至是课题，即使真的落地也该是个因地制宜的事情！
如此迅雷不及掩耳毫无征兆，以如此形式推出，不能不让人觉得醉翁之意不在酒啊。
反正给我的感觉是… 管的还真多，打开了社区却压抑了别的什么，一种几千年的厚重感扑面而来。
最后我要大喊！我转行真太前瞻太明智了！！我已经赢在其他同行的起跑线上了！营销怒答一记，现在业内对于此话题讨论较多，个人觉得比较靠谱的一种说法，欢迎大家讨论。原文来自某城市区域公司总经理。
「注意看清楚，中央是说的住宅小区不要封闭，不是组团不要封闭。规范中规定：城市居住区是由居住区、小区、组团三级构成，其中小区是由多个组团组成，每个组团最大约1000户，每个组团用地约2－3万平方米(约30－40亩)，周界约150mx150m，刚好符合城市交通路口的最小间隔尺度，所以中央要求打开的是分隔组团的小区道路，不是组团路。所以！小伙伴们赶快回家数一数自家邻居有没有超过1000户！」
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个人觉得「不再建设封闭式小区」这个问题有没有这么可怕，先了解此政策宣布的背景，这里我贴一篇南都的文章参考：
想当年，潘金莲失手将竹竿砸在西门庆头上，导致武大郎惨死，潘金莲、西门庆、王婆被杀、武松发配孟州，后武松杀人越狱投奔水泊梁山，与朝廷分庭抗礼。武松这一生的姻缘际会命运转折，都是因为哥哥嫂嫂住的小区没有围墙。。。小区内部交通天桥化，立体化，这是无可避免的趋势。
中国14亿人口，美国3亿；中国汽车年产销量2450万，美国只有1700万。中美国土面积差不多，但美国宜居面积比例是70%以上，中国只有50%不到。从这个角度说，工业化的中国肯定比美国需要更大的路网密度，需要更多的道路空间，不能长时间忍受大地产阻隔交通——秦岭下面都要打隧道，何况是小区呢？所以，占地以平方公里计的大楼盘，内部没有任何市政道路是不可能的。
但是，中国同时也是一个阶级分化严重的国家。在一线城市上百万以千万人民币当做房产价格单位，把万当做月薪单位的时候，中国大多数县城青年还需要争抢月薪2000带社保的工作。在刚刚过去的2015年，中国人买走了全世界46%的奢侈品，同时全国居民人均可支配收入中位数只有19281元。在这样一个国家里，穷人和富人对生活的预期本来就不一样，必然会产生分离居住的需求。
在无法消灭阶级差异的前提下，强行要求穷人和富人的生活空间混合，只能迫使双方都用更高的成本来搭建适合自己居住的空间。比如说富人会买下独立单元或在郊区建设封闭小区，穷人会在绿地上开垦菜地，把大房子拆成群租房。我平生第一次住三室两厅的房子，就是在2000年的北京二环内。当然我们三个小学同学只能挤半个阳台罢了，整个房子住了差不多30人。可见茅于轼说廉租房不该配独立卫生间是个很正确的观点——就算配上了，也会因为实际房租的上涨变成公用厕所。
西方国家怎么解决这个问题呢？一般是通过房产税来“解决”这个问题。你住在平均房价高的街区，但现金收入不足以应付每年1%或者2%的房产税，自然会卖掉房子搬到低税率地区；反过来说，住在低税率地区的高收入者会有很多收入盈余，足够他买下高房价地区的地产。这样，房产税天然地分割了穷人和富人的生活空间，还能从富人手里收到足够的钱改善交通基础设施——当然富人从新增设施中获得的便利更多。政府要打破富人区的布局新修道路，除了要赔钱外，也会顾虑房产价格下降会压低房产税，影响财政，所以不太容易出现中国最近的争议。
中国没有房产税，只有一次性付出的土地出让金。实际上也等于“预收”了今后几十年的房产税，让各阶层选择自己的房子。只是拆迁户以往一直采取房产安置原则，大多留在了高房价地区。除了少数拆迁暴发户之外，大多数拆迁户的现金收入其实低于新来的购房者，对小区物业、小区环境、物业费压力的看法和新来的购房者不同，容易因为物业费和小区环境产生争执，这就是为什么中产购房者不愿买回迁房比例高的小区的原因。现在要让小区去掉围墙，让公共空间和业主空间连通，在一定程度上就是给许多居民区带来了“拆迁户”效应，自然会激发矛盾。
怎么解决这个矛盾呢？其实几十年前类似的阶层矛盾就制造过类似的问题——工矿家属区为了方便管理，为了避免家属区之外的居民也分享家属区的福利，往往会用墙把家属区圈起来。如果家属区过大，跨越公路或者街道，就直接修一个天桥，连接路两侧的家属区，用立体交通来分割不同阶层的居住区。我在陕西、河北的县城都见过类似的布置。（当然地下通道也可以达到类似效果，但比较影响城市排水，牵扯更多的管线搬迁，所以就算了）
长庆油田礼泉基地
重建礼泉基地锅炉房烟囱1座（原烟囱在2008年汶川大地震后发现有裂纹）；二是拆除园区报废水塔1座、老旧危房3栋；三是在园区安装视频监控摄像头71个，红外防越界对射系统59对，新建社区服务中心一座，集防灾减灾应急管理、视频监控、园区日常维修等功能于一体，实行24小时值班制度，强化了综合监管能力；四是及时加固园区绿地护坡三处；五是设计、建造了园区东西区过街天桥，极大方便了园区住户，有效减少了园区学生放学回家的安全风险；六是完成了园区46栋住宅楼屋面防水处理，有效减少了住户屋面渗漏问题；
所以，不意外的话，几年后我们会在城市边缘的中产住宅区（富人会到郊区住独立住宅）看到大批的立交设施，行人甚至行车天桥会非常普及，在开放桥下道路的同时保持社区的相对封闭性。即便将来落实了房产税政策，恐怕这个趋势也不会改变。当然天桥会破坏城市景观，也会打断小区环境的连续性，如何在节约成本的前提下规避这两个问题，就看设计者的手段了。难道这是我土建行业今后几年的增长亮点？
总而言之，政治是经济的集中体现。如果无法在经济基础中消灭阶级鸿沟，强行用行政手段填平这个鸿沟，只会惹出更多的麻烦（比如欧洲难民问题）。如果既不肯革命，又一定要改良，从技术进步的角度来解决问题，比凭着“办好事”的善心更有效一些。
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