王健林大动作！把地产集团注册金狂增近300%，意欲何为？
万达地产又有新变化。
工商登记信息显示，日前，万达地产集团注册资本大幅增加近3倍，由10.5亿元增至40.5亿元。
这是继其引入新股东富泰(香港)投资有限公司，以及大股东变为港资企业旗下公司后的又一动作。
万达地产股权频繁变动
或为上市铺路
天眼查信息显示，9月24日，万达地产的注册资本从此前的10.5亿元增至40.5亿元，大幅增加285%。
而不久前，万达地产刚刚发生了股权变动。8月30日，万达地产95%的股份转至深圳迪讯实业有限公司，后者由在香港注册成立的万达百货集团有限公司全资持股。由此，万达地产大股东变为港资企业旗下公司。
7月29日，万达地产发生了投资人和注册资本变更，引入新股东富泰（香港）投资有限公司，后者出资5263万元，持股比例为5%。万达地产集团由此变更为中外合资有限公司。
公开资料显示，富泰（香港）投资有限公司于2019年7月8日成立，注册资金仅为1港元，为一位名叫“黄于”的自然人全资所有。
从香港股东加入，再到大股东变为港资企业旗下公司，万达地产这一系列变动，市场更多解读为其或谋求在港股上市。
而在今年更早之前，据外媒报道，万达集团计划将一项房地产业务在新加坡以房地产信托基金（REITS）的形式上市，估值或超过10亿美元。
有香港投资界人士称，“富泰香港的背后股东也可能是投行等战略投资者，方便万达地产在新加坡上市。”
无论目标地是香港还是新加坡，种种迹象显示，万达地产正在为登陆资本市场铺路。毕竟，在承接了更多文旅项目和万达广场的开发任务后，万达地产也必须面对现实问题——如何满足这些大体量项目开发所需的资金需求。显然，打通资本市场渠道是好的融资路径之一。
意在分拆不同资产上市
地产或先于商管
万达的地产项目是王健林的起家业务。2017年万达集团大举甩卖资产，降低负债率，回笼现金，开启轻资产转型之路。
2018年万达集团完成架构调整，旗下四大业务正式变更为商管、文化、地产、投资，地产业务和商管业务逐渐分离。其中，万达地产主要承接从万达商管剥离出来的以及新开发的住宅业务，并负责拿地及其它地产开发业务；万达商管则主要负责万达持有商业物业（万达广场）的运营。
架构理顺后，打通资本渠道变得尤为重要，将不同资产分拆上市是王健林目前筹划的主要方向。年初王健林提出今年万达的“三个资本化计划”：一是万达体育和传奇影业都要开展资本运作，二是万达商业今年内要完全剥离所有房地产业务，三是万达广场资产证券化。
7月27日，万达体育登陆美股市场，迈出了分板块独立上市的第一步。此外今年上半年，万达电影历时3年多的资产重组方案终于获批，重新在A股市场活跃。
截至目前，王健林“手握”3个上市平台：A股的万达电影（002739.SZ）、港股的万达酒店发展（00169.HK）、美股的万达体育（WSG）。
2018年，万达地产实现收入540.2亿元，完成年计划的105.8%，同比减少34.9%。万达商管收入为376.5亿元，同比增长25.9%。
随着万达广场的轻资产模式占比持续提高，这个被王健林定义为“万达核心产业和核心现金流”的板块规模与地产集团的规模差距或将继续收窄。
2018年年初，万达商管引入战略投资，腾讯控股联合苏宁云商、融创和京东共投入340亿元入股万达商业，收购万达商业香港H股退市时引入的投资人持有的约14%股份。按照签订的协议，万达商业最晚要在2023年10月31日前完成上市。
目前，万达商管也在A股排队入场。从目前的情况看，即使万达将自己变更为商业管理公司，短期内顺利登陆A股还是不太现实。
证监会9月20日最新披露的发行监管部首次公开发行股票审核工作流程及申请企业情况表显示，截至2019年9月19日，大连万达商业地产还处于“中止审查”状态。如今看来，万达地产或先于万达商管登陆资本市场。
转自：中国基金报
第一讲 房地产不良资产投资的市场研判、交易结构设计和盈利合作模式、项目配资模式及不同类型资产的处置策略与案例
主讲嘉宾：地方AMC区域总经理/房地产不良资产投资及重组资深专业人士
二十年金融从业经验，先后在世界五百强企业，知名金融机构，四大资产管理公司担任业务骨干。精通金融、不良资产、地产、工程全产业链条，对司法流程理解深刻，实操经验丰富，擅长以跨界方式进行业务创新。曾参与处置全国多处著名烂尾楼及其重组项目，并获得各方好评。
一、房地产不良资产收购投资的市场研判
（一）划型：银行表内不良债权、银行表外不良债权、非银不良债权、非金不良债权、不良债权和不良股权
（二）大宗型地产、单户型房产不良资产的收购投资的周期及机遇
（三）房地产不良资产生态圈
（四）批量和单户收购金融不良债权的重要政策解析
二、房地产不良资产的交易结构设计及盈利和合作模式
（一）不良资产交易结构设计与普通交易结构设计的不同
（二）不良资产交易结构设计的“四大平衡”原则及其工具运用
（三）影响交易结构的要素详解及对应的选择（附案例说明）
1.从交易主体到资产标的
2.从交易方式到支付方式
3.从增信方式到融资方式
4.从交易目的到交易场所
5.从交易策略到纳税方式
（四）盈利模式（附案例）
1.传统零售批发——打几折？
2.创新股权重组——以债权为抓手，通过股债结合，进行项目盘活
3.打通“法律+金融+地产”综合跨界能力
（五）合作模式
1.解析传统【3-7】合作模式
2.创新机构化【2-1-7】合作模式
3.机构化升级符合监管合规
4.持牌AMC的优势及其与其他机构合作共赢
三、不同类型底层资产的不良处置实务及典型案例
（一）单一底层资产（如办公楼/酒店）的价值提升（附案例）
（二）分析《城市规划指引》的债权抓取（附案例）
（三）厂房资产及落后产能设备的去化（附案例）
（四）在建工程的投资处置要点（附案例）
（五）后房地产时期的远期收购模式（附案例）
（六）某查封类住宅项目股权与债权重组实践案例
（七）小额分散的单户房产的不良处置模式（附案例）
四、房地产不良资产项目资金配置模式及案例
（一）国内主流机构募资遇到的问题
1.四大AMC范围及限制
2.地方AMC风格与偏好
3.保险资金、三方财富、私募基金的投资特点和介入方案
（二）劣后性资金配置哪里找？
（三）夹层资金的优劣势及哪里找？
（四）不良资产配资流程和要点
1.配资流程
2.操作要点
3.典型案例
五、问题答疑
第二讲 烂尾楼（住宅及公寓为主）盘活及与地产商合作投资的模式、实操及案例
主讲嘉宾：银行不良资产投资及烂尾楼盘活资深专业人士
8年银行不良资产投资管理处置一线实战经验，曾管理近百亿不良资产处置，擅长债权债务梳理和烂尾楼盘活重组方案设计，投资交易结构设计等。公司主营业务是银行不良资产投资与烂尾楼盘活，已与多家地产商建立紧密合作关系或成立合资公司，共同盘活烂尾楼，已参与多个烂尾楼的盘活及投资，有丰富的实战经验。
一、烂尾楼业务市场研判
（一）烂尾楼市场规模
（二）烂尾楼盘活业务目前主要参与方
（三）不同行业背景参与烂尾楼盘活优劣势解析
二、烂尾楼形成的十大原因及典型案例
（一）产品定位问题
（二）资金问题导致烂尾
（三）股东之间矛盾导致的烂尾
（四）超规划建设导致的烂尾
（五）政策原因导致的烂尾
（六）案例：浙江某别墅项目定位问题导致烂尾
三、烂尾楼的主要特点解析及案例
（一）烂尾楼的几种典型的特点
（二）烂尾的共性的债务问题
（三）烂尾楼原开发的共性问题
四、烂尾楼盘活的博弈各方及诉求
（一）各类债权人的不同诉求
（二）原开发商实际控制人及股东
（三）政府诉求
（四）重组方诉求及鼓励
五、烂尾楼盘活模式及实操案例
（一）承债式收购（或有负债风险控制）
（二）债权投资切入烂尾楼模式
（三）案外重组
（四）破产重整
（五）司法拍卖及破产清算
（六）共益债模式重整
（七）案例：浙江某45万方烂尾楼项目共益债盘活详细方案
（八）案例：青岛某项目股权收购出现或有负债导致二次烂尾
（九）案例：某地产开发商投资在建工程债权导致的困境
六、不良资产投资与地产商的合作模式及案例
（一）联合收购（股权/债权+股权）
（二）处理债务后转让
（三）代建代销
（四）债务化解及一二级联动开发
（五）兜底代建代销
（六）小股操盘
七、烂尾楼债务化解后的开发销售
（一）原总包方的资料交割
（二）新的总包方的管控
（三）销售群体及产品定位
（四）资金使用计划
八、十大特色开发模式及代表开发商
九、问题答疑
房地产不良资产投资
资源及问题交流会
（时间：10月19日下午16:30-18:00）
1.光速破冰
2.重点模式案例分享、疑惑问题提出
3.现场支招
第三讲房地产不良资产（大宗型为主）的债权投前估值及处置重组中的税务筹划实操解析与案例
主讲嘉宾：地产基金以及特殊机会投资估值与税务筹划资深专业人士
曾服务于三家上市公司，目前专注地产基金以及特殊机会资产的投资管理，长期为Cheung’s Family Wealth Office、摩纳哥国家银行，黑石，高飞咨询等境外基金收购中国不良债权资产提供投行化服务，累计投资规模10亿美金。目前与国内最前沿的Fintech团队合作开发的资产估值系统，以强调多维度判断修正特殊资产估值并注入专家共判的核心计算方式，是稳定和挖掘潜在价值的技术工具。
一、房地产类金融不良债权的估值及资产评估的重要性
（一）估值时点与评估难点
1.估值时点：投前决策、投后管理、项目处置
2.评估方式
3.评估的难点
4.内部估值与外部估值
（二）建立一个属于自己的投前决策系统
1.处置方式与评估的关系
2.团队、资源与评估的关系
3.瑕疵、风险与价值的关系
4.投前决策、投后管理、处置定价的逻辑关系
二、影响房地产类不良资产估值的三大类N小项指标及对应方法
（一）资产（房产）
1.产品因素（设计开发、违规违建）
2.政策因素（政府政策、市场前景、流动性）
3.人的因素（实控人的自我认知、股东纠纷、面子与诚信）
4.不同资产的估值方法
（二）法律（案例分析）
1.司法现状：查封、诉讼、强执、重整招募、破产清算等
2.司法难点：第三方抵押权、案外人、破租、清场等
3.社会影响：共益债权人、普通债权人的维稳
（三）金融
1.财务审计
2.或有负债（债务确权与债务剥离）
3.税务筹划（债权转让税与地产相关税）
4.交易结构（合规先行，税筹次之）
5.估值与报价技巧
6.可视化的销售工具--潘多拉的盒子：方案模块+估值模型
（四）以案例为例解析
1.几个处置方案
2.各项指标的影响参数与估值模型
3.指标测评
4.处置分析：处置方案/处置周期/购买策略
5.专业拆分司法进度
6.抵押物估值——市场比较法及收益还原法
7.债权投资估算
三、 房地产不良资产处置、重组的税务筹划
（一）房地产不良资产处置涉及的税种及税收优惠政策解读
1.债权资产转让的税费
2.实物资产转让的税费
3.法拍资产的税费
4.房地产不良资产处置税收优惠政策
5.以物抵债是不是占了大便宜？
6.省税方法及案例
（二）金融机构和地产企业两类不同主体的政策差异解析
1.交易结构设计差异
2.税务筹划差异
3.税务尽调的重要性
（三）不同交易模式下的税负解析及税务筹划
1.资产转让
2.股权转让
3.增资后股权转让
4.同一控制下资产划转至目标公司后转让股权
5.不动产出资入股及股权转让需缴纳的税项
6.企业分立后转让股权
7.分立及股权转让须缴纳的税项
（四）房地产行业税收筹划针对重点——土增税、所得税
（五）税务筹划案例分享
案例1—困境地产企业重组再开发
案例2—不良资产处置基金（定制化远期收购）
案例3—破产重整（联合开发和续建包销）
四、问题答疑
第四讲 另类蓝海——银行零售型不良房抵贷的投资、承做处置盈利能力提升实操和案例解析
主讲嘉宾：银行房抵贷问题资产处置清收资深专业人士
信托公司问题项目处置专业人士，18年金融从业经验，先后在国有大行及全国股份制商业银行供职，曾任某银行系资管公司房抵贷不良资产处置经营部负责人，2012年调入该行资产保全部、特资经营部，从事贷后监测、清收、处置、合作机构准入、债权转让、转后资源对接等相关工作。
一、零售型问题房抵贷投资的市场研判
（一）与“单一大宗房抵贷”的区别
（二）从正常房抵贷产品看不良形成的原因（附案例解析)
（三）问题房抵贷分类：不良类和关注类的区别
（四）总体市场规模、发展趋势
（五）盈利性：收益率有多少？
（六）从正常到不良，房抵贷生态链、参与主体、竞争度及参与机会
（七）批量和单户“收购”问题房抵贷的重要政策解析及参与机会
（八）清收运转体系中各环节相互作用及原理
1.资产-尽调
2.处置-去化
3.资金-建构运营
4.风控-估值决策
二、零售型问题房抵贷投资之资产端巡礼篇（找准目标资产端及介入机会）
（一）各类机构的资产属性及对口的国家合规管理部门
1.银行/信托的五级分类
2.保险公司/融资性担保公司对银/信的代偿和债转
3.放贷业务持牌助贷机构（互金）对银/信的代偿、债转及自营资产
4.非持牌助贷机构（区域民间）对银/信的代偿、债转及自营资产
（二）上述各机构不同划分属性资产的处置策略差别
1.银行/信托的前两类/后三类差别处置策略
2.保险/担保/助贷的代偿型/受让型/自营型差别处置策略
（三）上述各机构的风险承压及处置能力差异
1.一图解析金融机构的风险承压及处置能力变化趋势，为提前介入铺平道路
2.各成员机构风险承压水平和处置管理能力对比
（四）与上述机构形成战略清收处置合作的优劣势比较
（五）应该和上述机构的哪个部门对接问题资产收购？
三、零售型问题房抵贷投资之处置实力篇
（一）处置运作处理判断
（二）处置运作流程
（三）尽调及资产估价
（四）不同时间节点涉债双方的斗争策略
（五）民间不同处置团队的能力特点分析
（六）民间不同处置团队的优劣势比较
（七）收入构成、成本测算及综合收益率匡算
（八）测算投资人投资需要多大资金规模
四、案例解析如何对接及注意事项——M银行零售不良房抵贷典型单户债权转让
（一）转让需要怎样的流程及注意事项？
（二）转让如何定价及注意事项？
（三）需要哪些文件和审批材料及如何看核心要件？
承做房地产不良资产业务的四大AMC、地方AMC、特殊机遇投资基金、资产管理公司、特殊机会投资管理公司的业务骨干； 银行、信托、券商资管、融资租赁、保理、小贷公司、金融控股集团等金融资管机构的资产保全部、风控部、股权投资部的负责人或业务骨干； 房地产企业、房地产开发/运营公司、房地产中介公司等机构的负责 人或业务骨干； 保险资金投资、私人财富管理机构、理财机构、有自有资金投资需求等资金方的负责人或业务骨干； 资产评估机构、担保公司、会计税务师事务所、律师事务所等机构的部门 （团队）负责人或业务骨干。
主办单位：启金教育
秉承“启明财智、产金融合、学研为用”的宗旨，面向金融、财税、法律、企业的相关专业人士，在投资银行、资产管理、财富管理、企业（项目）财税、公司（基金）治理、科技金融等领域，提供培训、论坛、沙龙、咨询服务的智库型企业。
培训时间：2019年10月19日-20日(周六、日)
10月19日【9:00-12:00，13:30-18:00】
10月20日【9:00-12:00，13:30-16:30】
培训地点：北京市·朝阳区（报名后具体通知）
培训费用：
①标准价：4800元/人。
②VIP权益价：尊享7折优惠价。
（※含参会费/资料费/税费/，往返路费/住宿/餐饮等均需自理）
报名方式：
扫描二维码添加课程顾问微信
18201518382（电话微信同号）
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· 10月19-20日【北京】：房地产不良资产投资（含大宗型和零售型）市场研判/交易设计/配资模式/定价估值/税务筹划/处置盘活/盈利提升实务培训
· 10月19-20日【北京】：政府融资平台和基建投融资中的隐性债务与增量项目投放、专项债、项目资本金、园片区开发、自求平衡项目、产业基金、城投混改投融资难点应对、金融同业合作实务及其案例分析专题培训
· 10月26-27日【北京】PE股权投资的产业公司选择、估值定价、12种核心权利条款设计、投贷联动、反财务欺诈、投后退出及案例解析专题培训
